120.000 € Gewinn. Kein Cent Einkommensteuer?

Eine private Ferienimmobilie kann Ihnen zwei Steuervorteile eröffnen: Die Gebäudeabschreibung mindert während der Vermietung die steuerlichen Einkünfte. Nach vollständig abgelaufener Zehnjahresfrist kann ein privater Verkaufsgewinn ohne Einkommensteuer bleiben.

Wer diesen Vorteil nutzen möchte, sollte Erwerb, Nutzung und Haltedauer von Anfang an gemeinsam planen. Das ist bei einer Kapitalanlage genauso wichtig wie Lage und Kaufpreis.

So kommen wir auf 120.000 €

Ein frei gewähltes Rechenbeispiel, keine Preisprognose: Sie investieren einschließlich Kaufnebenkosten 400.000 €. Nach vollständigem Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen Sie für angenommene 550.000 €.

Vom Verkaufspreis gehen in unserem Modell 30.000 € Verkaufskosten ab. Es bleiben 520.000 €. Abzüglich des ursprünglichen Kaufaufwands sind das 120.000 € Verkaufsüberschuss.

Mit diesem angenommenen Verkaufspreis zeigen wir die steuerliche Wirkung. Die spätere Preisentwicklung ist in einer individuellen Anlageberechnung gesondert zu betrachten.

Auch die laufende Vermietung rechnen wir hier separat: Mieteinnahmen, Zinsen, Instandhaltung und Steuern während der Haltedauer sind in diesen 120.000 € nicht enthalten. Für den Erfolg der gesamten Anlage gehören sie selbstverständlich dazu. Eine verbleibende Kreditschuld müssen Sie außerdem aus dem Verkaufserlös begleichen.

Der richtige Verkaufstermin macht den Unterschied

Bei Grundstücken im Privatvermögen erfasst § 23 Einkommensteuergesetz grundsätzlich Verkäufe, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach vollständigem Ablauf dieser Frist fällt ein privater Verkauf grundsätzlich heraus. Die laufenden Vermietungseinkünfte bleiben auch nach zehn Jahren steuerpflichtig. Die gesetzliche Regel.

Für die Berechnung zählen grundsätzlich die verbindlichen Kaufverträge. Der Einzug, die Schlüsselübergabe oder die spätere Eintragung im Grundbuch geben deshalb nicht automatisch den richtigen Starttag vor. Der Bundesfinanzhof zur Fristberechnung.

Den Verkaufstermin können Sie frühzeitig anhand Ihrer Kaufunterlagen mit der Steuerberatung abstimmen. So ist die Frist geklärt, bevor Sie einen neuen Vertrag unterschreiben.

Privat gehalten oder im Unternehmen? Das macht einen Unterschied

Unser Beispiel setzt Privatvermögen und einen privaten Verkauf voraus. Für eine Immobilie im Betriebsvermögen oder im Eigentum einer GmbH lässt sich die Zehnjahresregel nicht einfach übernehmen. Auch ein gewerblicher Grundstückshandel muss anders beurteilt werden.

Deshalb gehört diese Frage schon vor dem Kauf geklärt: Wie erwerben und halten Sie das Objekt? Wer mehrere Käufe und Verkäufe plant, sollte das gesamte Vorhaben prüfen lassen.

Betreibervertrag und Mietpool regeln die Vermietung. Die steuerliche Einordnung richtet sich zusätzlich nach Ihrer persönlichen Erwerbs- und Eigentümerstruktur.

Abschreiben, während die Gäste Miete zahlen

Während der Vermietung kann die Gebäudeabschreibung die steuerlichen Einkünfte mindern. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Für private Gebäude gelten grundsätzlich 3 % bei Fertigstellung ab 2023, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 2,5 % bei älteren Gebäuden. § 7 Einkommensteuergesetz.

Die Abschreibung ist ein jährlicher Kostenabzug, ohne dass Sie dafür im selben Jahr erneut Geld ausgeben. Wie stark sie Ihre Steuer mindert, hängt von den abzugsfähigen Gebäudekosten und Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Zusammen mit Kaufpreis und Vermietung wird daraus die gesamte Anlagerechnung.

Beim steuerpflichtigen Verkauf innerhalb der Frist wirkt die bereits abgezogene Abschreibung auf die Gewinnberechnung: Sie mindert die steuerlichen Anschaffungskosten. Der steuerpflichtige Gewinn kann dadurch höher ausfallen als die einfache Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.

Welche Abschreibung passt zur Ferienvermietung?

Die neue degressive Gebäudeabschreibung von 5 % verlangt eine Nutzung zu Wohnzwecken und weitere Voraussetzungen. Kurzfristig an wechselnde Feriengäste vermietete Ferienwohnungen dienen nach der amtlichen steuerlichen Einordnung nicht diesen Wohnzwecken. Für die kurzfristige Ferienvermietung kommt diese degressive Abschreibung daher nicht in Betracht. Amtliche Hinweise zu § 7.

Auch die Sonderabschreibung nach § 7b schließt vorübergehende Beherbergung aus. Das Finanzministerium nennt Ferienwohnungen ausdrücklich. Bei einem solchen Ferienapartment steht deshalb die reguläre Gebäudeabschreibung im Mittelpunkt; ein Neubau ab 2023 hat grundsätzlich 3 % lineare AfA. BMF, Randnummer 36.

Und wenn Sie selbst Urlaub machen?

Für ausreichend selbst genutzte Immobilien enthält das Gesetz eine Ausnahme von der Zehnjahresfrist. Sie kann auch eine nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung erfassen. Bei einer gemischten Nutzung aus Ferienvermietung und eigenen Aufenthalten ist diese Ausnahme gesondert zu beurteilen. BFH zur selbst genutzten Ferienwohnung.

Zudem kann ein vorbehaltenes Eigennutzungsrecht eine steuerliche Überschussprognose für die Vermietung erforderlich machen. Klären Sie deshalb vor der Unterschrift, wie Sie die Wohnung tatsächlich nutzen möchten. BFH zur Eigennutzung.

Der beste Steuervorteil beginnt mit klaren Unterlagen

Nehmen Sie Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung, Nutzungskonzept und Betreibervereinbarung zur Steuerberatung mit. Lassen Sie Abschreibung, Vermietung und einen späteren Verkauf gemeinsam beurteilen.

Das gilt auch für Angebote wie BEECH Resort Fleesensee. Bei Piergold besprechen wir mit Ihnen Objekt und Nutzungskonzept. Ihre Steuerberatung ordnet darauf aufbauend Abschreibung, Vermietung und den geplanten Verkauf für Sie ein.