10 % mehr Hauswert. 30 % mehr Eigenkapital?

Beim Immobilienkauf arbeiten mehrere Faktoren zusammen: Der Objektwert, Ihre Mieterträge und die Finanzierung. Ein passender Kredit kann dabei die Wirkung auf Ihr eigenes Kapital verstärken. Inflation kann die reale Belastung einer nominal unveränderten Schuld verringern.

Für Kapitalanleger ist das interessant, weil sie nicht den gesamten Kaufpreis aus eigenen Mitteln aufbringen müssen. Entscheidend ist, den Werthebel und die laufende Zahlungsfähigkeit getrennt zu betrachten.

Inflation verändert die Kaufkraft Ihrer Schulden

Unser frei gewähltes Inflationsbeispiel: Ein Darlehen beträgt 200.000 €. Um nur den Inflationseffekt zu zeigen, lassen wir eine Tilgung zunächst weg. Außerdem nehmen wir zehn Jahre lang 2 % Inflation pro Jahr an. Das ist eine Modellannahme, keine Vorhersage.

Die nominale Schuld bleibt dann bei 200.000 €. Gemessen in heutiger Kaufkraft entsprechen diese 200.000 € nach zehn Jahren allerdings nur noch rund 164.070 €.

Dahinter steckt eine einfache Rechnung: 200.000 € geteilt durch 1,02 hoch zehn.

Die Schuld ist nominal gleich hoch. Ihr Wert in heutiger Kaufkraft ist um rund 35.930 € geringer.

Eine unveränderte Kreditrate beansprucht einen kleineren Teil Ihres Einkommens, wenn Ihre verfügbaren Einnahmen entsprechend steigen. Bei einer Ferienwohnung kommt es darauf an, ob Sie höhere Preise tatsächlich durchsetzen und weiterhin genügend Gäste gewinnen können. Zugleich können Reparaturen, Energie und Dienstleistungen teurer werden.

Die Bundesbank weist auf diese entscheidende Bedingung hin: Eine Entlastung der Kreditbelastung durch Inflation setzt entsprechende Einkommenssteigerungen voraus. Die Erläuterung stammt aus 2022 und beschreibt den Mechanismus, keine heutige Marktprognose. Deutsche Bundesbank.

Warum zehn Prozent Wertänderung bei Ihnen dreißig Prozent ausmachen können

Jetzt eine zweite, ebenfalls frei gewählte Rechnung. Sie kaufen ein Objekt für 300.000 €. Davon finanzieren Sie 200.000 € mit einem Kredit. 100.000 € kommen von Ihnen.

Erwerbsnebenkosten kommen zusätzlich hinzu. Sie sind in dieser vereinfachten Hebelrechnung zunächst nicht enthalten. Auch Zinsen, Tilgung, Steuern und spätere Verkaufskosten bleiben für diesen Schritt außen vor.

Steigt der Objektwert um 10 %, ist das Haus rechnerisch 330.000 € wert. Bei unveränderter Schuld bleiben 130.000 € Eigenkapital. Gegenüber Ihren ursprünglichen 100.000 € ist das ein Plus von 30 %.

Sinkt der Objektwert um 10 %, stehen 270.000 € Immobilienwert weiterhin 200.000 € Schulden gegenüber. Ihr rechnerisches Eigenkapital fällt auf 70.000 €: Ein Minus von 30 %.

Der Kredit verstärkt die Wirkung auf Ihr Eigenkapital. In beide Richtungen.

Die Wertänderung ist zunächst rechnerisch. Für die laufenden Kreditraten bleiben die verfügbaren Einnahmen entscheidend. Erst ein tatsächlicher Verkauf zeigt, welcher Erlös nach Kosten und Rückzahlung übrig bleibt. Berücksichtigen Sie für Ihre Gesamtrendite auch die Erwerbsnebenkosten als eingesetztes Geld.

Mieterträge müssen den Kredit tragen können

Auch beim laufenden Ertrag kann Bankgeld einen positiven Hebel erzeugen. Rechnen wir mit 300.000 € Objektwert und 200.000 € Darlehen weiter.

Angenommene 15.000 € jährlicher Betriebsertrag nach Objektkosten treffen auf 8.000 € Zinsen. Es bleiben 7.000 € vor Steuern und Tilgung. Bezogen auf 100.000 € Eigenkapital sind das 7 %.

Sinkt der angenommene Betriebsertrag auf 9.000 €, bleiben nach denselben Zinsen nur 1.000 €. Wenn Sie zusätzlich 4.000 € im Jahr tilgen müssen, fehlen bereits 3.000 € vor Steuern.

Das Modell lässt Erwerbsnebenkosten weiterhin außen vor und bildet keinen aktuellen Ertrag oder Bankzins ab. Es zeigt, weshalb die Finanzierung auch bei weniger Buchungen tragfähig sein sollte. So können Sie die Chancen des Kredithebels mit einem passenden Liquiditätspuffer verbinden.

Ihre vier Prüfungen vor der Unterschrift

Erstens: Welche Einnahmen sind belegt? Lassen Sie sich Jahresabrechnungen und monatliche Auszahlungen zeigen. Für einen Neubau brauchen Sie eine nachvollziehbare Prognose. Prüfen Sie, welche Gebühren bereits abgezogen wurden.

Zweitens: Was kostet der Betrieb wirklich? Nehmen Sie den Wirtschaftsplan, größere anstehende Arbeiten und Kosten für Möbelersatz dazu. Rechnen Sie einen schwächeren Vermietungsfall durch.

Drittens: Wie lange steht der Zins fest? Lassen Sie Restschuld und Monatsrate zum Ende der Zinsbindung ausweisen. Prüfen Sie mit der Bank, was ein höherer Anschlusszins bedeuten würde.

Viertens: Wie groß bleibt Ihr Puffer? Planen Sie Reserven so, dass Ihr Haushalt die laufenden Zahlungen auch in einer Phase mit weniger Buchungen tragen kann. Den möglichen Wertgewinn betrachten Sie zusätzlich zum monatlichen Zahlungsplan.

Eine Finanzierung, die zu Ihrem Ostsee-Investment passt

Bei Ferienwohnungen im OstseeResort Olpenitz besprechen wir mit Ihnen Kaufkosten, Nutzung und die wirtschaftlichen Eckdaten des konkreten Angebots. Darauf aufbauend kann Ihre Bank eine Finanzierung aufstellen, die zu Ihrem Kapital und Ihrem Haushalt passt.

Eine Ferienimmobilie kann Mieterträge und Vermögensaufbau verbinden. Bei Piergold steht deshalb das Zusammenspiel aus Objekt, laufender Rechnung und Finanzierung im Mittelpunkt. Der Kredithebel lässt sich sinnvoll nutzen, wenn Sie seine Wirkung und Ihren Spielraum kennen.